Les méthodes d’évaluation des biens immobiliers au Luxembourg

J’aurais tendance à dire qu’il y a autant de méthodes d’évaluations que de vendeurs à Luxembourg…. C’est une boutade… néanmoins, comme en Finance, il existe plusieurs méthodologies d’évaluation des biens immobiliers.

Voyons cela de plus près :

Tout d’abord, le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat (Ministère du logement), émettent des rapports trimestriels et d’autres publications périodiques sur les prix des logements, par communes, régions. Dans le but d’uniformiser ces prix au m2, le gouvernement a demandé que les prix annoncés soient aussi retraités des éléments accessoires à l’habitat, comme les parkings, garages et caves pour en retirer un prix de la surface habitable pure.

L’avantage de ces publications, est que les valeurs sont assez fines pour chaque commune, et vous trouverez le nombre de transactions effectuées sur la période, par type de bien (ancien ou en cours de construction). L’inconvénient de ces valeurs est qu’elles sont déjà dépassées car sont issues des transactions enregistrées chez les notaires. Il y a donc un retard d’au moins six mois.

Ensuite, lorsque vous analysez les annonces publiées sur les différents sites internet, vous pouvez immédiatement calculer un prix au m2 demandé par les vendeurs. A vous de retraiter la marge d’erreur relative au garage, du balcon, de la chambre supplémentaire, de la vue, etc.. lorsque vous comparerez plusieurs bien entre eux.

Puis, lorsque vous discutez avec certains agents immobiliers de l’évaluation d’un bien ancien, certains vous parleront de prix au m2 qui n’est « pas cher » par rapport au marché dans certains cas, et si dans une autre situation vous argumentez que le prix au m2 est cher par rapport au quartier, certains vous répondront que le bien s’évalue différemment car il faut prendre en compte la valeur potentielle qu’un promoteur pourrait générer.

Je m’explique : Dans le cas d’une maison (mitoyenne ou libre de 3 ou 4 côtés) qui est à rénover plus ou moins complètement, l’agent immobilier va vous dire que le prix à été fixé sur base de la surface du terrain et du potentiel de construction d’étages et de stationnement.

Par exemple une maison de 2 étages + garage/cave de 100m2 à rénover complètement sur un terrain de 3 ares sera évaluée 3 x 100,000 euros l’are + 1 garage à 35, 000 euros + 1 cave à 5000 euros et il est possible de construire un étage de plus et d’agrandir la surface au sol de 20m2 par étage à 5000 euros le m2 neuf : 3x(50+20)x5000 = 1,050,000.
Soit au total : 300,000 + 1,050,000 + 35,000 = 1,385,000.

Conclusion de cette méthodologie, vous pensiez acheter une maison de 100m2 avec travaux, et l’agent immobilier vous vend en fait une maison de 210m2 (neuve, l’ancienne sera rasée pour 40,000 euros).

Bref toute une question de présentation ! A vous de vous poser les bonnes questions, comme par exemple, puisqu’il s’agirait d’une reconstruction à neuf, quel est le coût de construction au m2 actuellement pour les standards actuels ? Est-ce que les 5,000 euros/m2 sont réalistes ? est-ce qu’une cave coûte réellement 5,000 à construire ? de même pour le garage…
NB : cet exemple est le fruit de mon imagination. Toute ressemblance avec un bien réel est fortuit !

Enfin, une autre méthode alternative, qui n’est pas non plus complètement scientifique est l’utilisation de l’évaluateur en ligne de la société Nexvia que vous trouverez ici.

Cet évaluateur compile les données du STATEC et de la chambre des notaires sur les transactions passées et est ajustée à dire d’experts immobiliers du marché luxembourgeois.
Le simulateur à l’avantage de donner une fourchette de prix après avoir validé une palette importante de critères définissant le bien.

Je pense que cette évaluation (qui est gratuite) peut vous permettre de commencer une discussion de négociation sur des bases robustes.

Pour conclure cet article, vous avez à disposition les informations suivantes pour vous faire votre idée :

  • Statistiques officielles (Statec) qui donne une idée moyenne des prix avec 6 mois de retard au moins (en ajoutant 5% de hausse vous devriez avoir une estimation proche du réel)
  • Statistiques des prix de ventes demandés par les vendeurs sur les sites internet
  • La méthode d’évaluation pragmatique de l’agent immobilier/promoteur, qui démontre plus le potentiel du bien
  • Une méthode hybride du simulateur Nexvia qui compile les statistiques officielles et affine avec une expertise des professionnels de l’immobilier local.

 

Vous recherchez un conseil personnalisé, de l’aide dans votre recherche de logement ? Alors cette solution pourrait vous rendre la vie plus facile…

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