Acheter ou louer ?

Acheter ou louer, sont pour moi la conséquence de stratégies différentes dépendantes de ce que vous envisagez pour votre futur.

Chaque personne, chaque ménage est dans une situation particulière qu’il n’y évidemment pas de solution générale.

Je vous propose donc un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des deux formules.

Acheter

Louer

Avantages

Une fois le logement trouvé, la valeur du bien devrait continuer à s’accroitre Une fois le logement trouvé, le montant du loyer est fixé pour la durée du bail
Vous pouvez transformer le bien à votre convenance (sous réserve des contraintes légales) Flexibilité = Pratique si vous souhaitez rester moins de deux ans au Luxembourg
Vous pouvez utiliser votre bien comme apport pour financer un autre bien plus grand un peu plus tard sans perdre en pouvoir d’achat Vous pouvez louer un bien que vous ne pourriez peut être pas acquerir
Pratique si vous souhaitez rester plus de deux ans au Luxembourg

Inconvénients

Nécessite un apport Aménagement personnalisé peu évident
Prêt sur une longue période Caution (2 à 3 mois) immobilisée
Vous oblige à rester au moins deux ans dans votre premier logement si vous avez utilisé le Bellegen Akt Dépendance du bailleur : si le bailleur décède ou vends, vous pourriez vous trouver à la rue rapidement (la loi indique 6 mois renouvelable 1 fois, mais dans la pratique cela peut être différent)
Pénalités de remboursement anticipées peuvent être importantes pour les prêts à taux fixe Si vous souhaitez changer de logement, votre loyer risque d’augmenter fortement d’un bien à un autre
Attention à l’état des lieux d’entrée et de sortie
Vous ne pourrez peut être pas acheter un bien que vous pourriez vous permettre à la location Certaines contraintes des contrats de location (visite annuelle du propriétaire possible, déclaration du nombre d’habitants résidants habituellement)
Vous payez des loyers dans le vide

 

Vous recherchez un conseil personnalisé, de l’aide dans votre recherche de logement ? Alors cette solution pourrait vous rendre la vie plus facile…

Internet est-il le seul moyen de trouver les offres immobilières au Luxembourg ?

Aujourd’hui je voudrais parler avec vous des moyens de recherche de biens immobilier. Internet est incontournable, et avoir des alertes sur différents sites (comme Athome.lu, Wortimmo.lu, Habiter.lu, Immotop.lu) vous permettra d’être informé presque en temps réel. C’est indispensable pour la prise de rendez-vous.

Par contre il y a d’autres techniques qui vous permettront de décrocher des visites avant les autres.

Vous avez des localisations préférées ? Je vous conseille d’aller les explorer régulièrement à pied, en vélo, en voiture et observer les maisons, les immeubles et dénicher les pancartes ! En effet, il y a quelques privés qui vendent leurs biens par eux-mêmes, ainsi que des agences qui ne passent pas par les sites internet généralistes. Par exemple j’ai visité une maison à quelques mètres de mon ancienne location qui avait un panneau d’une petite agence immobilière. Avant de la contacter, j’avais recherché le bien sur internet, mais sans succès. Lorsque je l’ai visité, l’agent immobilier m’a dit qu’il avait seulement accroché son panneau un vendredi, et son planning de rendez-vous était complet quelques jours plus tard, sans avoir fait de publicité complémentaire. La maison s’est vendue en un mois.

Plus récemment, je pourrais citer deux cas de maisons mises en vente par leur propriétaire en direct.

Le premier propriétaire à installé une pancarte de 2m x 1m, et le second propriétaire une simple feuille blanche au format A4. Dans le premier cas, la pancarte à été retirée après une semaine, je suppose qu’il y a eu assez d’appels et de visites, et probablement que le compromis de vente a été signé. Concernant le deuxième cas, j’ai visité la maison la semaine dernière. Bien qu’il semble que le propriétaire ait reçus plusieurs appels et effectué plusieurs visites, je pense que cette maison restera en vente plus longtemps pour la simple raison que le prix demandé est bien trop élevé. Pour confronter mon avis, j’ai utilisé algorithme d’évaluation de Nexvia, et le prix demandé par le vendeur est 200,000 EUR au dessus de l’évaluation de Nexvia.

Si vous souhaitez plus d’information sur ces derniers cas, ou bien plus de détail sur la recherche immobilière, contactez-moi et je me ferai un plaisir de vous apporter mon support.

David

real estate search, recherche immobilier

 

Les méthodes d’évaluation des biens immobiliers au Luxembourg

J’aurais tendance à dire qu’il y a autant de méthodes d’évaluations que de vendeurs à Luxembourg…. C’est une boutade… néanmoins, comme en Finance, il existe plusieurs méthodologies d’évaluation des biens immobiliers.

Voyons cela de plus près :

Tout d’abord, le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat (Ministère du logement), émettent des rapports trimestriels et d’autres publications périodiques sur les prix des logements, par communes, régions. Dans le but d’uniformiser ces prix au m2, le gouvernement a demandé que les prix annoncés soient aussi retraités des éléments accessoires à l’habitat, comme les parkings, garages et caves pour en retirer un prix de la surface habitable pure.

L’avantage de ces publications, est que les valeurs sont assez fines pour chaque commune, et vous trouverez le nombre de transactions effectuées sur la période, par type de bien (ancien ou en cours de construction). L’inconvénient de ces valeurs est qu’elles sont déjà dépassées car sont issues des transactions enregistrées chez les notaires. Il y a donc un retard d’au moins six mois.

Ensuite, lorsque vous analysez les annonces publiées sur les différents sites internet, vous pouvez immédiatement calculer un prix au m2 demandé par les vendeurs. A vous de retraiter la marge d’erreur relative au garage, du balcon, de la chambre supplémentaire, de la vue, etc.. lorsque vous comparerez plusieurs bien entre eux.

Puis, lorsque vous discutez avec certains agents immobiliers de l’évaluation d’un bien ancien, certains vous parleront de prix au m2 qui n’est « pas cher » par rapport au marché dans certains cas, et si dans une autre situation vous argumentez que le prix au m2 est cher par rapport au quartier, certains vous répondront que le bien s’évalue différemment car il faut prendre en compte la valeur potentielle qu’un promoteur pourrait générer.

Je m’explique : Dans le cas d’une maison (mitoyenne ou libre de 3 ou 4 côtés) qui est à rénover plus ou moins complètement, l’agent immobilier va vous dire que le prix à été fixé sur base de la surface du terrain et du potentiel de construction d’étages et de stationnement.

Par exemple une maison de 2 étages + garage/cave de 100m2 à rénover complètement sur un terrain de 3 ares sera évaluée 3 x 100,000 euros l’are + 1 garage à 35, 000 euros + 1 cave à 5000 euros et il est possible de construire un étage de plus et d’agrandir la surface au sol de 20m2 par étage à 5000 euros le m2 neuf : 3x(50+20)x5000 = 1,050,000.
Soit au total : 300,000 + 1,050,000 + 35,000 = 1,385,000.

Conclusion de cette méthodologie, vous pensiez acheter une maison de 100m2 avec travaux, et l’agent immobilier vous vend en fait une maison de 210m2 (neuve, l’ancienne sera rasée pour 40,000 euros).

Bref toute une question de présentation ! A vous de vous poser les bonnes questions, comme par exemple, puisqu’il s’agirait d’une reconstruction à neuf, quel est le coût de construction au m2 actuellement pour les standards actuels ? Est-ce que les 5,000 euros/m2 sont réalistes ? est-ce qu’une cave coûte réellement 5,000 à construire ? de même pour le garage…
NB : cet exemple est le fruit de mon imagination. Toute ressemblance avec un bien réel est fortuit !

Enfin, une autre méthode alternative, qui n’est pas non plus complètement scientifique est l’utilisation de l’évaluateur en ligne de la société Nexvia que vous trouverez ici.

Cet évaluateur compile les données du STATEC et de la chambre des notaires sur les transactions passées et est ajustée à dire d’experts immobiliers du marché luxembourgeois.
Le simulateur à l’avantage de donner une fourchette de prix après avoir validé une palette importante de critères définissant le bien.

Je pense que cette évaluation (qui est gratuite) peut vous permettre de commencer une discussion de négociation sur des bases robustes.

Pour conclure cet article, vous avez à disposition les informations suivantes pour vous faire votre idée :

  • Statistiques officielles (Statec) qui donne une idée moyenne des prix avec 6 mois de retard au moins (en ajoutant 5% de hausse vous devriez avoir une estimation proche du réel)
  • Statistiques des prix de ventes demandés par les vendeurs sur les sites internet
  • La méthode d’évaluation pragmatique de l’agent immobilier/promoteur, qui démontre plus le potentiel du bien
  • Une méthode hybride du simulateur Nexvia qui compile les statistiques officielles et affine avec une expertise des professionnels de l’immobilier local.

 

Vous recherchez un conseil personnalisé, de l’aide dans votre recherche de logement ? Alors cette solution pourrait vous rendre la vie plus facile…

L’acheteur est-il un pigeon ? Est-ce que l’on vous prendrais pour un pigeon ?

engel&volkers, agence immo, athome.lu

Il y a quelques jours, j’ai reçu cette publicité d’une agence immobilière faisant partie d’un réseau international.

pub agence immo

Si vous êtes résidents, vous avez probablement reçu déjà de nombreuses sollicitations d’agents immobiliers en quête de mandats.

Certains agents immobilier n’hésitent pas à faire miroiter des prix hors marché pour obtenir le précieux sésame de vente.

A la lecture de cette publicité, j’ai tout de suite pensé : « c’est évident, l’acheteur est LE pigeon qu’il faut plumer ! ».

Le marché immobilier luxembourgeois est un « marché de vendeurs », c’est-à-dire que la demande de logement est largement supérieure à l’offre que ce soit en termes d’achat ou de location. D’où la croissance fulgurante des prix de vente trimestre après trimestre.

Actuellement, les vendeurs bénéficient temporairement d’une fiscalité avantageuse lors de la cession d’un logement détenu depuis plus de deux ans : la plus-value est taxée à un taux deux fois moindre que précédemment, ceci depuis le premier juillet 2016, et jusqu’au 31 décembre 2017.

Ce changement de taxation temporaire ayant pour but d’accroître la liquidité du marché en ajoutant des biens et des terrains supplémentaires sur le marché et de contenir la hausse des prix de l’immobilier.

L’avenir nous dira si cette parenthèse fiscale aura été efficace pour les acheteurs, en dépit qu’elle ne fait pas construire de logements supplémentaires dans l’immédiat.

Pour revenir à cette publicité, amis potentiels acquéreurs, vous êtes prévenus ! Il est préférable de fourbir vos arguments lors de la négociation, ainsi que bien préparer votre financement pour être le plus réactif possible lorsqu’une opportunité se présente à vous !

Les 3 étapes indispensables à faire avant de signer votre compromis de vente

La plupart des gens pensent qu’acheter son logement est très facile. Ils commencent à visiter, puis y consacrent beaucoup de temps pendant leurs pauses déjeuner, leurs soirées.

Finalement ils trouvent un bien qui leur convient et vont voir leur banque qui refuse de leur prêter l’argent nécessaire. Ceci est un exemple, c’est aussi une part de mon expérience personnelle.

La première étape est : la FORMATION et l’INFORMATION

Si vous lisez ces lignes, l’étape de la formation est intégrée pour vous. Bravo ! vous êtes déjà plus avancé que la majorité des aspirants propriétaires sur le marché.
Votre information est indispensable car pour optimiser votre recherche, il vous est nécessaire de connaître la structure du marché, par exemple :
– les zones géographiques privilégiées (là où il y aura plus de concurrence entre acheteurs),
– les types d’habitats (surface et nombre de chambres) les plus courants,
– bien entendu les prix au m2 demandés (annonces) et vendus (statistiques des notaires et Statec avec un retard temporel de plusieurs trimestres)
– ou bien encore la structure de revenus des acheteurs, c’est-à-dire combien de personnes/foyers recherchent un bien dans le même budget que le vôtre : il y aura beaucoup plus de concurrence pour des biens dans la fourchette 500,000 à 700,000 EUR que dans la fourchette 1,500,000 à 1,800,000 EUR. De ce fait, les astuces de réservation de visite, de négociation (par exemple) ne seront pas les mêmes.
Plus votre fourchette de budget est « basse » (tout est relatif), plus il sera efficace de mettre en place les stratégies proposées dans cet ouvrage. Néanmoins, lorsqu’un bien de qualité est présenté au marché au prix du marché, il peut être vendu dès la première visite, voir même par téléphone !
Votre besoin en formation / information dépend de vos connaissances et de votre situation actuelle.
Votre formation peut par exemple avoir trait à l’obtention de votre financement plus ou moins personnalisé, comment faire bonne figure devant l’établissement financier,
Elle peut aussi être orienté sur l’art de la négociation (avec le vendeur, avec vos prestataires de services et travaux),
Elle peut viser à développer vos connaissances sur le compromis de vente et l’acte notarié,
Ou bien encore être orientée sur les aspects fiscaux des conséquences de l’achat de votre résidence principale.
Cette liste reste indicative et ce guide à vocation de vous éclairer sur le plus d’aspects possibles.
Votre formation est indispensable car les connaissances que vous avez, vous donne un avantage décisif par rapport aux autres lors de votre prise de décision, et surtout tout ce que vous savez sur l’immobilier peut vous rapporter des milliers d’Euros! : mieux vous serez formé et informé, plus vite vous prendrez la meilleure décision et ce plus rapidement que les autres personnes qui sont intéressés comme vous par ce même bien.

2ème étape : Assainir votre situation financière et la stabiliser à un niveau satisfaisant.

Hormis le cas d’avoir des revenus très confortables qui vous permettent de cumuler des crédits à la consommation (bien que cette situation ait aussi des limites), vous devriez autant que possible solder vos crédits à la consommation.

Je dis dans la mesure du possible car tout comme moi, le banquier peut comprendre la nécessité d’un crédit pour le renouvellement de votre véhicule par exemple. Par contre, si vous utilisez un crédit pour l’achat d’une télévision, ou partir en vacances, le banquier n’aura aucune tolérance quant à la tenue de vos comptes.

C’est pour cela qu’il est primordial de solder ces crédits avant d’aller présenter votre projet à une banque.

Comment s’y prendre pour assainir les crédits à la consommation le plus efficacement possible ?

1 Relisez votre contrat de vos crédits. Il devrait être indiqué la possibilité de remboursement anticipé ou majoré.

2 Affectez une partie de votre épargne mensuelle au remboursement de vos crédits (par exemple 100 EUR)

3 Commencez à rembourser le crédit qui vous coûte le plus en intérêts et frais chaque mois. Si vous avez par exemple une mensualité de 150 EUR en crédit revolving à 18% et une mensualité de 250 EUR en crédit à la consommation à 5%, commencez par le crédit revolving. Dans cet exemple vous allez donc rembourser 150 + 100 EUR chaque mois pour apurer cette dette.

4 Une fois le premier crédit remboursé, alors affectez le montant mensuel de ce premier crédit et de votre épargne mensuelle (150+100 EUR) à l’apurement du crédit suivant.

5 Bien entendu dans le même temps, vous avez arrêté de contracter de nouveaux crédits à la consommation/revolving, et vous résiliez ce type de carte !

6 Une fois tous vos crédits remboursés, vous affectez le montant de ces précédents crédits ainsi que l’épargne dédiée au remboursement anticipé (dans notre exemple : 150 + 250 +100 EUR) à votre épargne. Pour mémoire, ces 500 EUR mensuels permettent de rembourser un capital de 100 000 EUR sur une période de 20 ans à un taux de 1.70%.

3ème étape : La présentation de vos comptes bancaires.

Tout comme les entreprises qui réalisent des « habillages de bilan de fin d’année », il est aussi important pour vous de présenter vos comptes bancaires sous leur meilleur jour.
Avoir des comptes bancaires impeccables ne signifie pas de gagner des 10,000 euros et plus chaque mois. Les banques préfèrent des prospects ayant des revenus moindres qui tiennent leurs comptes sérieusement plutôt que de gros revenus gérés n’importe comment.

Vous devrez aller à votre rendez-vous bancaire pour demander votre crédit avec des relevés de comptes vierges de frais et agios dans les trois derniers mois. Les relevés devront être aussi sans aucun découvert.
Vous devriez montrer que vous êtes capable d’épargner. Pas forcément de gros montants. L’idéal serait 10% de vos revenus nets après impôts. Si vous pouvez faire plus, ce sera évidemment encore mieux. Cela montrera que vous êtes sérieux et impliqués dans vos comptes. Si vous venez d’apurer vos crédits à la consommation en suivant la méthodologie exposée ci-dessous, et que vous continuez votre effort d’épargne sur les mêmes bases (montant des précédents crédits) alors vous êtes dans la bonne direction.

 

Vous recherchez un conseil personnalisé, de l’aide dans votre recherche de logement ? Alors cette solution pourrait vous rendre la vie plus facile…

david@achatimmobilierluxembourg.com

L’état d’esprit de l’acheteur face à un marché de vendeurs

Lorsque l’on vient d’un d’une région où le poids des acheteurs et des vendeurs dans la négociation est équilibré, il est perturbant et cela demande un temps d’adaptation aux acheteurs lorsqu’ils arrivent dans un marché de vendeurs.

Qu’est-ce qu’un marché de vendeurs ?

Un marché de vendeurs est un marché qui est dynamisé par un afflux de demande d’achat face à un petit nombre d’offre. Il y a donc une concurrence importante entre les acheteurs (en termes de rapidité de décision, de niveau de prix d’achat, de conditions d’achat) face à un vendeur, qui ajuste son prix à la hausse ou à la baisse face à cette demande pour arriver à un point d’équilibre. Ce prix d’équilibre étant le prix le plus élevé qui est accepté par un acheteur solvable.

Dans ce type de marché, le prix demandé reflète la valeur que les acheteurs « désespérés » sont prêt à mettre pour satisfaire un besoin primaire de l’homme : la sécurité d’un toit.

Vu de l’extérieur, lorsque l’on arrive d’une autre région ou d’un autre pays, les prix demandés paraissent délirant vu parfois l’état, la surface, l’environnement du bien. De ce fait, les personnes refusent de « sauter le pas » dans ces conditions et recherchent (souvent en vain) un bien qui aura les qualités et prix proches de ce qu’ils ont eu l’habitude de connaitre.

Si cela est votre cas, je pense qu’il est indispensable de vous poser la question si vous souhaitez réellement acheter ou louer. Tout en sachant qu’il est préférable d’acheter si vous envisagez de rester plus de deux ans dans le bien acquis, car étant donné la conjoncture et la croissance de population au Luxembourg prévue et espérée d’ici 2050, la probabilité est forte pour que les prix de l’immobilier luxembourgeois resteront au mieux stables.

Si vous décidez d’acheter, alors il est dans votre intérêt de vous habituer au plus vite à la réalité du marché.

Comment faire face à des prix immobiliers qui augmentent sans cesse ?

Car plus vous attendrez, plus vous devriez voir les prix augmenter et vous allez probablement perdre en pouvoir d’achat. Personnellement entre 2012 et 2016, je pense avoir perdu entre 20m2 (ou 100,000 euros), c’est-à-dire que j’aurais pu acheter un bien 20m2 plus grand ou 100,000 euros moins cher que le bien que j’ai acquis en 2016.

Une fois que vous aurez une petite voix qui vous dit « ce bien est mieux que celui-ci » ou « ce bien à tous mes critères », alors vous êtes « mûrs » pour faire votre première offre.

Pour découvrir comment changer d’état d’esprit le plus rapidement possible, obtenir des astuces qui vous feront gagner du temps, qui vous feront réaliser des économies sur vos frais d’achat, sur vos conditions de financement, sur vos coûts de travaux, alors complétez ce petit formulaire ci-dessous, et vous serez informé des derniers développements de ce blog.

David

PS: Pouvez-vous répondre à ces questions ?

Quelles sont vos plus grandes difficultés actuellement ?

Que feriez-vous si vous pouviez dépasser ces difficultés?

Selon vous comment allez-vous dépasser ces difficultés ?

Comment vous sentirez-vous après avoir réussi à résoudre ces difficultés ?

Merci de répondre dans les commentaires ou envoyez moi un email !

david@achatimmobilierluxembourg.com