L’acheteur est-il un pigeon ? Est-ce que l’on vous prendrais pour un pigeon ?

engel&volkers, agence immo, athome.lu

Il y a quelques jours, j’ai reçu cette publicité d’une agence immobilière faisant partie d’un réseau international.

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Si vous êtes résidents, vous avez probablement reçu déjà de nombreuses sollicitations d’agents immobiliers en quête de mandats.

Certains agents immobilier n’hésitent pas à faire miroiter des prix hors marché pour obtenir le précieux sésame de vente.

A la lecture de cette publicité, j’ai tout de suite pensé : « c’est évident, l’acheteur est LE pigeon qu’il faut plumer ! ».

Le marché immobilier luxembourgeois est un « marché de vendeurs », c’est-à-dire que la demande de logement est largement supérieure à l’offre que ce soit en termes d’achat ou de location. D’où la croissance fulgurante des prix de vente trimestre après trimestre.

Actuellement, les vendeurs bénéficient temporairement d’une fiscalité avantageuse lors de la cession d’un logement détenu depuis plus de deux ans : la plus-value est taxée à un taux deux fois moindre que précédemment, ceci depuis le premier juillet 2016, et jusqu’au 31 décembre 2017.

Ce changement de taxation temporaire ayant pour but d’accroître la liquidité du marché en ajoutant des biens et des terrains supplémentaires sur le marché et de contenir la hausse des prix de l’immobilier.

L’avenir nous dira si cette parenthèse fiscale aura été efficace pour les acheteurs, en dépit qu’elle ne fait pas construire de logements supplémentaires dans l’immédiat.

Pour revenir à cette publicité, amis potentiels acquéreurs, vous êtes prévenus ! Il est préférable de fourbir vos arguments lors de la négociation, ainsi que bien préparer votre financement pour être le plus réactif possible lorsqu’une opportunité se présente à vous !

Le choix du quartier : dépassez vos croyances limitantes !

Aujourd’hui je voudrais partager avec vous une anecdote.

Une de mes connaissances souhaitais impérativement habiter dans quelques quartiers au centre ville de Luxembourg ville (ville haute, Bel Air et Merl). En fait il voulait pouvoir aller à pied ou en bus au bureau en hiver (à vélo l’été), garer sa voiture dans son garage.

Bref, il a ciblé 3 quartiers qui avaient tous des prix moyens au m2 trop élevés pour qu’il puisse acquérir la surface désirée.

A l’époque je lui avais proposé de regarder à la même distance domicile-bureau mais du côté extérieur de Luxembourg-ville dans la direction de Hespérange où les prix étaient sensiblement plus abordables, en arguant que les connections avec les bus étaient faciles et le parking plus aisé dans la rue qu’en ville haute par exemple. Il a mis plusieurs mois à se faire à cette idée.

Plusieurs mois plus tard, je vois une maison à vendre dans le quartier de Kaltreis et je lui indique l’adresse et les coordonnées téléphoniques (c’était un privé qui vends sans agence). Là il me répond après avoir regardé la localisation que pour aller dans ce quartier il faut passer par le centre de Bonnevoie, ce qui le dérange et préfère y renoncer sans plus explorer d’autres possibilités. En effet je lui ai aussi indiqué qu’il y a d’autres routes pour se rendre en centre ville qui évitent le centre de Bonnevoie et qui sont plus agréables.

Cela fait maintenant plus d’un an et demi qu’il cherche (peut être sans trop chercher), qu’il a donc dépensé 30 000 EUR en loyers alors qu’il aurait probablement pu déménager dans son logement depuis au moins 6 mois !

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il est indispensable de se laisser des opportunités qui peuvent exister dans d’autres quartiers que ceux que nous avons ciblés de prime abord. Ces opportunités peuvent se révéler aussi idéales que ce que l’on cherchait mais ailleurs !

Les 3 étapes indispensables à faire avant de signer votre compromis de vente

La plupart des gens pensent qu’acheter son logement est très facile. Ils commencent à visiter, puis y consacrent beaucoup de temps pendant leurs pauses déjeuner, leurs soirées.

Finalement ils trouvent un bien qui leur convient et vont voir leur banque qui refuse de leur prêter l’argent nécessaire. Ceci est un exemple, c’est aussi une part de mon expérience personnelle.

La première étape est : la FORMATION et l’INFORMATION

Si vous lisez ces lignes, l’étape de la formation est intégrée pour vous. Bravo ! vous êtes déjà plus avancé que la majorité des aspirants propriétaires sur le marché.
Votre information est indispensable car pour optimiser votre recherche, il vous est nécessaire de connaître la structure du marché, par exemple :
– les zones géographiques privilégiées (là où il y aura plus de concurrence entre acheteurs),
– les types d’habitats (surface et nombre de chambres) les plus courants,
– bien entendu les prix au m2 demandés (annonces) et vendus (statistiques des notaires et Statec avec un retard temporel de plusieurs trimestres)
– ou bien encore la structure de revenus des acheteurs, c’est-à-dire combien de personnes/foyers recherchent un bien dans le même budget que le vôtre : il y aura beaucoup plus de concurrence pour des biens dans la fourchette 500,000 à 700,000 EUR que dans la fourchette 1,500,000 à 1,800,000 EUR. De ce fait, les astuces de réservation de visite, de négociation (par exemple) ne seront pas les mêmes.
Plus votre fourchette de budget est « basse » (tout est relatif), plus il sera efficace de mettre en place les stratégies proposées dans cet ouvrage. Néanmoins, lorsqu’un bien de qualité est présenté au marché au prix du marché, il peut être vendu dès la première visite, voir même par téléphone !
Votre besoin en formation / information dépend de vos connaissances et de votre situation actuelle.
Votre formation peut par exemple avoir trait à l’obtention de votre financement plus ou moins personnalisé, comment faire bonne figure devant l’établissement financier,
Elle peut aussi être orienté sur l’art de la négociation (avec le vendeur, avec vos prestataires de services et travaux),
Elle peut viser à développer vos connaissances sur le compromis de vente et l’acte notarié,
Ou bien encore être orientée sur les aspects fiscaux des conséquences de l’achat de votre résidence principale.
Cette liste reste indicative et ce guide à vocation de vous éclairer sur le plus d’aspects possibles.
Votre formation est indispensable car les connaissances que vous avez, vous donne un avantage décisif par rapport aux autres lors de votre prise de décision, et surtout tout ce que vous savez sur l’immobilier peut vous rapporter des milliers d’Euros! : mieux vous serez formé et informé, plus vite vous prendrez la meilleure décision et ce plus rapidement que les autres personnes qui sont intéressés comme vous par ce même bien.

2ème étape : Assainir votre situation financière et la stabiliser à un niveau satisfaisant.

Hormis le cas d’avoir des revenus très confortables qui vous permettent de cumuler des crédits à la consommation (bien que cette situation ait aussi des limites), vous devriez autant que possible solder vos crédits à la consommation.

Je dis dans la mesure du possible car tout comme moi, le banquier peut comprendre la nécessité d’un crédit pour le renouvellement de votre véhicule par exemple. Par contre, si vous utilisez un crédit pour l’achat d’une télévision, ou partir en vacances, le banquier n’aura aucune tolérance quant à la tenue de vos comptes.

C’est pour cela qu’il est primordial de solder ces crédits avant d’aller présenter votre projet à une banque.

Comment s’y prendre pour assainir les crédits à la consommation le plus efficacement possible ?

1 Relisez votre contrat de vos crédits. Il devrait être indiqué la possibilité de remboursement anticipé ou majoré.

2 Affectez une partie de votre épargne mensuelle au remboursement de vos crédits (par exemple 100 EUR)

3 Commencez à rembourser le crédit qui vous coûte le plus en intérêts et frais chaque mois. Si vous avez par exemple une mensualité de 150 EUR en crédit revolving à 18% et une mensualité de 250 EUR en crédit à la consommation à 5%, commencez par le crédit revolving. Dans cet exemple vous allez donc rembourser 150 + 100 EUR chaque mois pour apurer cette dette.

4 Une fois le premier crédit remboursé, alors affectez le montant mensuel de ce premier crédit et de votre épargne mensuelle (150+100 EUR) à l’apurement du crédit suivant.

5 Bien entendu dans le même temps, vous avez arrêté de contracter de nouveaux crédits à la consommation/revolving, et vous résiliez ce type de carte !

6 Une fois tous vos crédits remboursés, vous affectez le montant de ces précédents crédits ainsi que l’épargne dédiée au remboursement anticipé (dans notre exemple : 150 + 250 +100 EUR) à votre épargne. Pour mémoire, ces 500 EUR mensuels permettent de rembourser un capital de 100 000 EUR sur une période de 20 ans à un taux de 1.70%.

3ème étape : La présentation de vos comptes bancaires.

Tout comme les entreprises qui réalisent des « habillages de bilan de fin d’année », il est aussi important pour vous de présenter vos comptes bancaires sous leur meilleur jour.
Avoir des comptes bancaires impeccables ne signifie pas de gagner des 10,000 euros et plus chaque mois. Les banques préfèrent des prospects ayant des revenus moindres qui tiennent leurs comptes sérieusement plutôt que de gros revenus gérés n’importe comment.

Vous devrez aller à votre rendez-vous bancaire pour demander votre crédit avec des relevés de comptes vierges de frais et agios dans les trois derniers mois. Les relevés devront être aussi sans aucun découvert.
Vous devriez montrer que vous êtes capable d’épargner. Pas forcément de gros montants. L’idéal serait 10% de vos revenus nets après impôts. Si vous pouvez faire plus, ce sera évidemment encore mieux. Cela montrera que vous êtes sérieux et impliqués dans vos comptes. Si vous venez d’apurer vos crédits à la consommation en suivant la méthodologie exposée ci-dessous, et que vous continuez votre effort d’épargne sur les mêmes bases (montant des précédents crédits) alors vous êtes dans la bonne direction.

 

Vous recherchez un conseil personnalisé, de l’aide dans votre recherche de logement ? Alors cette solution pourrait vous rendre la vie plus facile…

david@achatimmobilierluxembourg.com

L’état d’esprit de l’acheteur face à un marché de vendeurs

Lorsque l’on vient d’un d’une région où le poids des acheteurs et des vendeurs dans la négociation est équilibré, il est perturbant et cela demande un temps d’adaptation aux acheteurs lorsqu’ils arrivent dans un marché de vendeurs.

Qu’est-ce qu’un marché de vendeurs ?

Un marché de vendeurs est un marché qui est dynamisé par un afflux de demande d’achat face à un petit nombre d’offre. Il y a donc une concurrence importante entre les acheteurs (en termes de rapidité de décision, de niveau de prix d’achat, de conditions d’achat) face à un vendeur, qui ajuste son prix à la hausse ou à la baisse face à cette demande pour arriver à un point d’équilibre. Ce prix d’équilibre étant le prix le plus élevé qui est accepté par un acheteur solvable.

Dans ce type de marché, le prix demandé reflète la valeur que les acheteurs « désespérés » sont prêt à mettre pour satisfaire un besoin primaire de l’homme : la sécurité d’un toit.

Vu de l’extérieur, lorsque l’on arrive d’une autre région ou d’un autre pays, les prix demandés paraissent délirant vu parfois l’état, la surface, l’environnement du bien. De ce fait, les personnes refusent de « sauter le pas » dans ces conditions et recherchent (souvent en vain) un bien qui aura les qualités et prix proches de ce qu’ils ont eu l’habitude de connaitre.

Si cela est votre cas, je pense qu’il est indispensable de vous poser la question si vous souhaitez réellement acheter ou louer. Tout en sachant qu’il est préférable d’acheter si vous envisagez de rester plus de deux ans dans le bien acquis, car étant donné la conjoncture et la croissance de population au Luxembourg prévue et espérée d’ici 2050, la probabilité est forte pour que les prix de l’immobilier luxembourgeois resteront au mieux stables.

Si vous décidez d’acheter, alors il est dans votre intérêt de vous habituer au plus vite à la réalité du marché.

Comment faire face à des prix immobiliers qui augmentent sans cesse ?

Car plus vous attendrez, plus vous devriez voir les prix augmenter et vous allez probablement perdre en pouvoir d’achat. Personnellement entre 2012 et 2016, je pense avoir perdu entre 20m2 (ou 100,000 euros), c’est-à-dire que j’aurais pu acheter un bien 20m2 plus grand ou 100,000 euros moins cher que le bien que j’ai acquis en 2016.

Une fois que vous aurez une petite voix qui vous dit « ce bien est mieux que celui-ci » ou « ce bien à tous mes critères », alors vous êtes « mûrs » pour faire votre première offre.

Pour découvrir comment changer d’état d’esprit le plus rapidement possible, obtenir des astuces qui vous feront gagner du temps, qui vous feront réaliser des économies sur vos frais d’achat, sur vos conditions de financement, sur vos coûts de travaux, alors complétez ce petit formulaire ci-dessous, et vous serez informé des derniers développements de ce blog.

David

PS: Pouvez-vous répondre à ces questions ?

Quelles sont vos plus grandes difficultés actuellement ?

Que feriez-vous si vous pouviez dépasser ces difficultés?

Selon vous comment allez-vous dépasser ces difficultés ?

Comment vous sentirez-vous après avoir réussi à résoudre ces difficultés ?

Merci de répondre dans les commentaires ou envoyez moi un email !

david@achatimmobilierluxembourg.com

Comment j’ai perdu 108 000 EUR ! (ou comment découvrir les véritables drivers qui déterminent notre choix)

Bonjour,

Aujourd’hui je vais vous parler de l’importance de structurer sa recherche de votre futur logement.

Comment savoir ce que l’on veut ? Comment challenger ses critères principaux pour déterminer vraiment ce que l’on souhaite et organiser ces critères par ordre d’importance.

108,000 euros, c’est le montant de loyers que j’ai donné à mon propriétaire pendant toute la durée de ma recherche immobilière.

Je savais ce que je voulais : une maison avec au moins 3 chambres, jardin et garage, proche de mon bureau, avec un budget limité par rapport au prix du marché bref j’étais dans la situation dans laquelle une majorité de personnes peut se reconnaitre.

Pourquoi cela m’a-t-il pris 5 ans pour acheter mon logement ?

Plusieurs réponses, la principale étant que je n’avais pas challengé mes critères. Comment challenger ses critères ? Il est important que vous sachiez au fond de vous pourquoi vous voulez tel ou tel critère.

Voyons par exemple comment challenger les critères suivants : « je veux une maison avec trois chambres et un garage ».

1. Je veux une maison. Pourquoi ? => Je veux une maison pour avoir un jardin indépendant, pourquoi ? => Je veux pouvoir prendre un repas, boire mon café, me reposer dehors dans un environnement vert => Est-ce qu’un bien avec une terrasse assez grande pour y disposer des plantations pourrait faire l’affaire ? => probablement que OUI

2. Je veux trois chambres. Pourquoi ? => Une chambre pour les parents et une chambre d’enfant. La 3e chambre servira de bureau et de chambre d’amis => Pourquoi ? La 3e pièce me servira à 90% comme bureau et de temps en temps pour accueillir de la famille. => Une troisième pièce polyvalente plus petite que les autres chambres est donc possible, un canapé lit pourra faire office de couchage quand ce sera nécessaire.

3. Je veux un garage. Pourquoi ? => Pour garer mon véhicule => Pourquoi ? Je ne suis pas sûr de trouver de la place dans la rue => Dans certains quartiers qui m’intéressent, il n’est pas toujours facile de se garer. Un parking peut faire l’affaire ? Oui pour garer mon véhicule mais en fait j’aimerais avoir de la place pour le stockage et le bricolage => Est-ce qu’un grenier, une grande cave en complément d’une place de parking privée ou publique peut faire l’affaire ? => Oui

A partir de ces trois éléments, vous commencez à voir que potentiellement, une surface qui dispose de 2 chambres et une petite pièce ou un espace type mezzanine pour un canapé lit et aménager un coin bureau pourrait être compatible avec vos besoins. Dehors vous pourriez avoir une terrasse de 20m2 que vous agrémenteriez de plantations pour vous construire votre cocon vert. Un grenier ou/et une cave pourrait faire l’affaire au niveau du stockage, en complément d’un emplacement privé ou public pour votre véhicule.

Tous ces nouveaux critères pourraient vous convenir.

De ce fait, ces informations viennent mettre en lumière vos besoins réels et vous permettent d’élargir le champ de vos recherches.

De plus si vous trouviez un bien qui a des caractéristiques proches de ce que vous recherchez, vous pourriez vous faire assister par un architecte d’intérieur afin de modéliser votre futur logement pour qu’il vous corresponde au mieux. Je vous propose d’en reparler dans un prochain article.

Vous pouvez aussi aider des personnes qui cherchent à acquérir un logement au Luxembourg en leur partageant cet article !

Envoyez-moi vos questions sur l’achat immobilier au Luxembourg, je vous y répondrai dans un prochaine article.

David